Le previsioni di Nomisma fino al 2025 sulle compravendite e i prezzi delle case
Gli anni dopo la pandemia hanno visto un’espansione del mercato immobiliare fuori dalle previsioni, ma che, a conti fatti, era favorita dalla voglia di migliorare la condizione abitativa, dalla presenza maggiore di risparmi nelle casse delle famiglie italiane e dal costo del credito molto esiguo che ha favorito il mercato dei mutui. Questa situazione tuttavia si è modificata, quindi lo scenario futuro, secondo Luca Dondi, Ad di Nomisma, è destinato a interrompersi.
Stando alle previsioni del centro studi pertanto, se il 2022 si è chiuso con 784 mila compravendite, il 2023 si chiuderà con 670 mila (in calo del 14,6 per cento), il 2024 con 643 mila e il 2025 con 669 mila. La situazione di calo nelle compravendite è divenuta evidente già negli ultimi mesi del 2022, che hanno visto un calo del 2,1 per cento nelle compravendite, e in particolare sul mercato di Milano, negativo da due trimestri.
A creare uno scenario sfavorevole non è tanto la recessione, che secondo l’economista di Nomisma Lucio Poma doveva esserci e non c’è stata, né i costi energetici, che sono scesi notevolmente anche “grazie” al riscaldamento globale. La causa va cercata nell’inflazione, su cui la politica monetaria restrittiva non sta avendo effetto perché non sta intervenendo in quanto interviene non sulla sua componente strutturale, che è rimasta stabile se non in aumento, ma su quella volatile. Situazione, questa, che non è compensata dall’adeguamento salariale e dal conseguente sostegno al potere d’acquisto.
Prezzi immobiliari, andamento e previsioni
Quanto ai prezzi immobiliari, secondo Nomisma i valori sono ancora in positivo ma tendono alla stabilità. Se in valori nominali nei prezzi delle abitazioni il 2023 vedrà un +1 per cento (a fronte di un +3,1 per cento nel 2022), in realtà questo si tradurrà in un calo del 4,8 per cento se corretto per l’inflazione. Idem per gli anni successivi, quando in valori nominali si vedrà un aumento dello 0,2 per cento e dello 0,5 per cento nel 2024 e 2025, che corretto per l’inflazione si tradurrà rispettivamente in un -2,5 e -1,4 per cento.
Oltre all’inflazione un altro elemento determinante per la dinamica dei prezzi è la scarsa offerta di case nuove, che sono l’espressione dell’aumento del prezzo delle materie prime sul mercato immobiliare; questo significa che la dinamica dei prezzi immobiliari non rifletterà in pieno l’inflazione.
Mercato delle locazioni, previsioni 2023-2025
A fronte del rallentamento delle compravendite, secondo Nomisma, si registrerà invece una crescita nel mercato delle locazioni, spinto dalla ripresa di affitti studenteschi e turistici dopo la pandemia. Alla domanda stabile di lungo periodo, inoltre, si aggiunge quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà. Ne deriva, quindi, “una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi”.
Nel 2022 si è visto un aumento del 3,6 per cento nei canoni delle abitazioni (aumento nominale del 2 per cento), con il settore non residenziale a cavallo della parità. Restano stabili i rendimenti, che si attestano in media al 5,5% nel residenziale. Considerando i tempi medi per affittare un’abitazione, questi si attestano a 1,5 mesi, mentre i rendimenti lordi da locazione sono nell’ordine del 5,5%.
Gap salariale e mercato dei mutui nel 2023
Il gap tra salari e inflazione, stando ai calcoli di Nomisma, a fine 2022 era del -9,6 per cento e non si ridurrà nel 2023, causando maggiori difficoltà nel rimborsare i mutui da parte degli italiani e peggiorando il clima di fiducia e le conseguenti intenzioni di acquisto.
Le famiglie italiane, infatti, secondo il rapporto Nomisma sono ancora fortemente dipendenti dal mutuo per acquistare casa, con solo un 17 per cento delle famiglie italiane che non considera un acquisto con mutuo. Tuttavia, le richieste di mutuo sono scese in quanto le famiglie si percepiscono più fragili economicamente e, di conseguenza, si accostano più raramente agli istituti di credito, sapendo che potrebbero ricevere con più probabilità un rifiuto.
Situazione, questa, che trova riscontro nell’inasprimento delle condizioni di concessione di credito da parte delle banche. Le quali, nonostante il calo di crediti in sofferenza, soprattutto in sofferenza grave, non ritengono di dover abbandonare la via della prudenza a causa delle politiche monetarie e dei conseguenti aumenti dei tassi di interesse, che potrebbero nel lungo periodo portare ad un aumento delle insolvenze.
Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede quindi per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%).
Sentiment degli agenti immobiliari per il 2023
Infine, il rapporto Nomisma ha analizzato il sentiment degli agenti immobiliari per il mercato nel 2023 nelle principali città italiane secondo vari aspetti. Ecco quali.
Sbilanciamento tra domanda e offerta affitto e acquisto
Emerge un generale sbilanciamento tra domanda e offerta di abitazioni, che si fa più pronunciato per quanto riguarda il mercato delle locazioni. Se infatti per le compravendite il gap si dipana tra un aumento nella domanda di acquisto di circa il 20 per cento e un’offerta in calo del 30 per cento, per la locazione si parla di una domanda di affitto in aumento dell’80 per cento a fronte di una offerta in calo del 60 per cento.
Dinamiche di domanda e offerta
Tra le dinamiche di domanda e offerta di casa che si stanno verificando, glia genti individuano l’uscita di fasce di domanda dal mercato (69 per cento), la riduzione del budget di spesa (87 per cento), e lo spostamento verso la locazione (60 per cento). Lato offerta, il 72 per cento degli agenti riscontra revisioni al ribasso dei prezzi richiesti.
Identikit del locatario
Il profilo del locatario, secondo gli agenti, è giovane (lavoratore in mobilità, giovani coppie, famiglie monogenitoriali, studenti, single), mentre sono in calo le famiglie che si trasferiscono da altro comune. Le preferenze abitative vanno ancora ad abitazioni nuove o ristrutturate, vicine a trasporti pubblici e a servizi quali scuole, sanità ecc.
Motivazioni all’acquisto di casa
La domanda di acquisto casa, secondo gli agenti, è legata soprattutto a investimento (14 per cento), sostituzione (29 per cento) e soprattutto prima abitazione (45 per cento). Crolla del 28 per cento l’acquisto delle case vacanza e cala del 6 per cento l’acquisto di una casa per un familiare.
Provenienza della domanda di acquisto casa
Chi acquista casa, secondo gli agenti, proviene soprattutto dai comuni capoluogo e cerca una casa in altra zona dello stesso comune (25 per cento) oppure risiede in un comune dell’hinterland e desidera abitare nel capoluogo (23 per cento). Frena l’esodo dai capoluoghi verso la provincia, con un calo dell’1 per cento in questo tipo di domanda abitativa.
